Depuis la crise de 2008, une crise qui n'en finit pas et qui s'est transformée en série de séismes économiques et financiers réguliers et ravageurs, les ménages français ont mené une gestion de leurs économies qui mériterait une palme d'or ou un oscar.

Dès 2009, ils ont compris que personne ne comprenait rien à ce qu'il se passait. Ni les économistes bien sûr, ni les politiques conseillés par les économistes ou par des « visiteurs du soir » qui ont passé leur vie à se tromper.

Les Français ont compris que l'État ne pourrait jamais faire face à toutes ses obligations car, eux, ils savent ce que gérer un budget veut dire.

Ils ont compris que toutes les aides allaient aux banques et que les banques ne respecteraient jamais leur promesse de réinjecter l'argent prêté dans les entreprises, surtout les petites, les seules qui embauchent, et ils ont su que le chômage ne pouvait donc pas baisser.

Les Français ont compris que les banques allaient utiliser l'argent pour spéculer et faire flamber les matières premières, plombant un peu plus leur pouvoir d'achat, ou pour acheter de la dette grecque, espagnole ou italienne, plombant un peu plus leur moral.

Ils ont compris qu'il fallait moins consommer.

Ils ont compris qu'il fallait moins consommer et que, si tout le monde faisait comme eux, la consommation baisserait, la valeur des entreprises en Bourse baisserait, et donc qu'il ne fallait acheter des actions que si on était vraiment passionné, bien conseillé ou très informé.

Les épargnants français, ceux qui le pouvaient, ont donc adopté dans leur vaste majorité une gestion pleine de bon sens qui fait rêver aujourd'hui les plus grands « spécialistes » des placements. Ils ont rempli leurs livrets A et leurs livrets à fiscalité avantageuse, en y ajoutant un zeste d'or, physique principalement.

Tout en conservant leurs contrats d'assurance-vie en euros, conscients qu'ils pourraient perdre 15 % sur des fonds dits garantis mais que 15 %, ce n'est finalement pas un drame quand la Bourse peut perdre 20 % en un mois comme pendant l'été 2011.

L'immobilier.

Une véritable passion pour les Français.

Mais avec une particularité : l'immobilier, qui baisse habituellement en temps de crise, n'a pas chuté ; au contraire, il a même flambé en 2010 et 2011. 22 % de hausse en un an sur Paris et plus 8 % sur l'ensemble du territoire ! Nous sommes d'ailleurs le seul pays en crise dont l'immobilier a flambé. C'est d'autant plus étonnant que le déclencheur de la crise actuelle a été... l'immobilier, l'immobilier américain et ses subprimes.

Alors, pourquoi cette hausse « contre nature » ?

Ne perdez pas de temps à lire des pavés indigestes de 300 pages ou les centaines d'articles sur le sujet qui vous expliquent sans expliquer pourquoi l'immobilier a flambé, tout en annonçant des krachs chaque semaine. Bien sûr, et on va le développer plus tard, il y a des explications rationnelles à la hausse, les incitations fiscales par exemple : la loi Scellier, trop avantageuse et donc appelée à disparaître après avoir été, comme les autres niches fiscales, fortement rabotée. Les taux d'intérêt faibles ont été aussi évidemment une formidable incitation. Mais ces explications « classiques » ne sont pas suffisantes.

Si l'immobilier a flambé, c'est que LES FRANÇAIS NE VEULENT PAS DEVENIR SDF. Surtout lorsqu'ils seront à la retraite. Lorsque VOUS serez à la retraite. Dans 1 an, 5 ans, 10 ans ou 20 ans.

Vous avez accepté l'idée que le pire est possible. Mais dans ce cas, celui d'un scénario catastrophe, vous voulez au moins AVOIR UN TOIT.

L'immobilier est devenu plus qu'un placement, c'est la protection financière et physique absolue, en cas de difficulté.

Vous êtes prêts à vous nourrir d'un bout de pain et de fromage, le temps qu'il faudra, mais pas à dormir sous une tente sur les bords du fleuve qui traverse votre ville ou dans un bois avoisinant.

L'immobilier, c'est le rempart ultime. Si tout s'écroule, la valeur de votre appartement peut s'écrouler, mais les murs eux seront toujours là. Et le toit vous protégera de la pluie et du froid.

C'est cette psychologie qui a provoqué la hausse de l'immobilier alors que le reste des placements plongeait.

Une maison ou un petit appartement.

Un lingot ou des napoléons cachés sous vos vêtements. Et vous attendez que la guerre se termine...

Ceux qui ont pu le faire respirent mieux aujourd'hui. Les autres sont inquiets.

Mais tout le monde se pose UNE question : Que faire avec l'immobilier ?

Ou plutôt DES questions :

Y a-t-il une bulle immobilière ?

Faut-il encore acheter si on le peut ?

Que faire pour jouer l'immobilier si on n'a pas les moyens d'acheter un bien ?

Faut-il acheter ou louer ?

Faut-il acheter pour louer ?

Faut-il profiter des dernières niches fiscales qui disparaissent à vue d'oeil ?

Je vais essayer de répondre, point par point, pour vous aider à construire votre réflexion sur l'immobilier, pierre par pierre.